Vonovia: feniks z popiołów?

Vonovia została na giełdzie zmłotkowana i jej obecna cena to tylko jedna trzecia ceny z 2021 roku. Wykres sugeruje, że może to być feniks odradzający się z popiołów. Przyjrzyjmy się tej spółce.

Spółka posiada i wynajmuje mieszkania w Niemczech, Austrii i Szwecji. Ma 550 000 mieszkań i typową cenę wynajmu w okolicach 7-8 € za metr kwadratowy. Czyli mówimy tu o blokowiskach. Na papierze spółka notuje obecnie wielomiliardowe straty ze względu na odpisanie 6 mld €. Ponieważ ceny mieszkań spadają, to spółka musi na nowo wyceniać swoje aktywa. Mówię o papierowych stratach. Jeżeli mieszkania są wynajęte i nie zapowiadało się, że zmniejszy się generowany przez nie strumień dochodu, do tego spółka jest w stanie samodzielnie budować nowe bloczki, a co najważniejsze, nie ma problemów z płynnością, to rynkowa cena nieruchomości nie ma znaczenia.

Jakie są pozytywy?

Po pierwsze spółka ma materialne aktywa, na które popyt będzie jedynie wzrastał. Mieszkań na wynajem brakuje, i będzie brakowało. Szczególnie że niemiecki przemysł przez następne lata będzie potrzebował miliona imigrantów rocznie by załatać dziurę demograficzną po odchodzących na emeryturę boomersach. W Polsce odejście na emeryturę boomersów (1950-60) odbyło się w kontekście wysokiego bezrobocia. Niemieccy boomersi (1957-68) będą odchodzili na emeryturę w kontekście pełnego zatrudnienia.

Po drugie, wartość księgowa to 30 mld €, a cena to 16 mld €, czyli ewentualne dalsze odpisy są już w cenach. Po trzecie, wykres wygląda właśnie, jakby spółka chciała się poderwać do lotu.

Jakie są negatywy?

Po kosztowej stronie spółka ma kredyty (około 40 mld €), czyli jej koszty będą rosły razem z rolowaniem kredytu. Zakładam, że stopy procentowe raczej nie spadną. Po drugie istnieje ryzyko, że zarząd zacznie wykonywać paniczne ruchy pod presją mediów, rzekomo reprezentujących akcjonariuszy. Po trzecie wreszcie istnieje ryzyko polityczne. Kilkanaście lat temu E.On i RWE zostały obciążone kosztami transformacji energetycznej i w ciągu kilku lat ich ceny pospadały po 80%. Vonovia też może stać się celem politycznej nagonki, czy to w imię walki z emisją dwutlenku węgla, czy to w imię sprawiedliwości społecznej, bo w jej mieszkaniach mieszkają uboższe klasy społeczne. Na otarcie łez można jedynie dodać, że w Niemczech wolą polityczną jest, by ludzie mieszkali w miastach, w wynajmowanych mieszkaniach w blokowiskach. Budowa domów jednorodzinnych jest już w wielu miejscach zabroniona.

Moją strategią jest powolne zbieranie spółki, ze świadomością, że możliwa jest jeszcze fala spadkowa w przypadku np. wzrostu stóp procentowych.